Pafta Dede'nin Atölyesi · Tapu, Kadastro, Mevzuat

Cebine İyi Bak

Hesap Tezgâhı

❦

2026 yılı resmî tarifeleri ve muafiyet halleriyle. Yasada her şey "alıcı %2 + satıcı %2" diye yazıyor ama uygulamada kim ödüyor? Genelde alıcı, hatta satıcının payını da dahil! Dede sana hem yasal oranı hem de gerçek hayatı söyler.

Satış ve Devir İşlemleri

Yasada "alıcı %2 + satıcı %2 = toplam %4" yazıyor. Pratikte? Genellikle alıcı her ikisini de ödüyor — "satıcı zaten parayı verdi, harç da ona eklenir" mantığı. Yine de yasal yükümlülük her ikisinde.

‰ 20 + ‰ 20

₺Klasik Satış Harcı

Gayrimenkul satışı, mal değişim sözleşmesi, ölünceye kadar bakma akdi.492 SK (4) I/20-a

Beyan değeri (TL)

Hesaplama

Satıcı türü

Bedeli ve seçimi yapın

⚠ Beyan değeri emlak vergisi değerinin altına düşemez (492 SK m.63). Düşük göstermek = vergi ziyaı + 1 kat ceza. Satıcı kamu kurumu ise (Hazine, belediye, İdare) satış harcı toplam ‰20'ye düşer — sadece alıcıdan alınır.

‰ 68,31

🎁Bağış (Hibe)

Bedelsiz devir. Sadece bağışı kabul eden tarafından ödenir.492 SK (4) I/4

Emlak vergi değeri (TL)

Değeri girin

💡 Aile içi bağışta da ‰ 68,31 oranı uygulanır — Veraset ve İntikal Vergisi muafiyeti var ama tapu harcında YOK. Muris muvazaası (miras kaçırma) riski: Diğer mirasçılar dava açabilir.

2 KAT MATRAH

🪞Çıplak Mülkiyet Satışı

İntifa hakkı satıcıda kalır, kuru mülkiyet alıcıya geçer. Matrah farklıdır.492 SK m.64 son fıkra

Emlak vergi değeri (TL)

Değeri girin

💡 Harçlar K. m.64: Çıplak mülkiyet = kayıtlı değerin 1/3'ü. İntifa = 2/3. Yani "kâğıt üstünde 1.000.000 TL'lik evi 333.333 TL üzerinden satın alıyorsun" — alıcı için inanılmaz avantaj!

2002 SONRASI

💔Boşanma — Eşler Arası Devir

Mahkeme kararı veya anlaşmalı boşanma protokolü ile eşler arası taşınmaz devri. Edinim tarihi kritik!492 SK (4) I/13-c veya I/20-a

Taşınmazın edinim tarihi

Devredilen pay

Beyan değeri (TL)

Edinim tarihi ve değer girin

💡 Yargıtay 2.HD 2019/206 E.: 2002 sonrası edinilmiş malda 1/2 pay devri ivaz sayılmaz, 13/c maktu harç (2026: 732 TL) uygulanır. Tamamı devrediliyorsa yarısı muaf, yarısı ‰20. Boşanma protokolünde "tapu iptal-tescil" hükmü yer almalı, yoksa müdürlük 20/a uygular.

TAM MUAFİYET

🚧Kentsel Dönüşüm — İlk Satış

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı dönüşüm sürecinde yapılan ilk satış, devir, ipotek tesisi.6306 SK m.7/9

Beyan değeri (TL)

Alıcı türü

Bedel ve alıcı türü girin

⚠ Muafiyet için riskli yapı belgesi + muafiyet belgesi şart. Müdürlük yine de harç tahsil ederse "6306 SK muafiyet hakkım saklı kalmak kaydıyla" şerhiyle ödeyin (ihtirazi kayıt) — sonra Vergi Mahkemesi'nde 30 gün içinde dava. Danıştay VDDK 2022/2 E., 2022/7 K. emsal niteliğinde.

‰ 20 + ‰ 20

🤝Ölünceye Kadar Bakma Akdi

ÖKBA — bakma karşılığı taşınmaz devri. Satışla aynı oranda harç.492 SK (4) I/20-a · TKGM 2022/3

Beyan değeri (TL)

Değeri girin

💡 ÖKBA "ivazlı" devir sayılır — satış oranı (‰ 20+‰ 20) uygulanır. Bakım yükümlülüğü yerine getirilmezse mirasçılar dava açıp tapuyu iptal ettirebilir. Muris muvazaası davasında en sık karşılaşılan durum.

İfraz, Taksim ve Aynı Cinsten Devir

İfraz/taksim için 4 farklı tarife maddesi var. Doğru maddeyi seçmek 5-10 katı fark yaratabilir.

‰ 22,77

⚖6/a — Mirasçılar Arası Aynen İfraz

Terekeye dahil taşınmazların kanunî mirasçılar arasında aynen veya ifrazen taksimi.492 SK (4) I/6-a

Kayıtlı değer (TL)

Kayıtlı değeri girin

💡 Kanunî mirasçılar (eş, alt-üst soy) arasında. İvaz alıp veriyorlarsa (denkleştirme) o kısım ayrıca ‰20+‰20 satış harcına tabi.

‰ 11,38

📐6/b — İmar Parselasyonu Sonrası

3194/18 imar parselasyonu uygulaması sonucu pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen taksim.492 SK (4) I/6-b · 5831 SK

Kayıtlı değer (TL)

Kayıtlı değeri girin

💡 İmar uygulaması sonrası şuyulu parsellerin pay sahipleri arasında dağıtımı için. DOP kesintisi sonrası kalan parselin paylaştırılması bu kapsamdadır.

‰ 4,55

🤲6/c — Müşterek Mülkiyet İfrazı

İmar fıkraları DIŞINDA kalan müşterek mülkiyete konu olanların rızaen veya hükmen aynen veya ifrazen taksimi.492 SK (4) I/6-c

Kayıtlı değer (TL)

Kayıtlı değeri girin

💡 En düşük orandır. Hissedarlar arasında anlaşmayla veya ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan taksim. 6/a ile 6/c'yi karıştırmamak gerekir — 6/a sadece mirasçılar arası, 6/c her türlü hissedar arası.

‰ 11,38

🏛3/b — Şuyu İzalesi (Mahkeme Satışı)

Bir gayrimenkulün hissedarları arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair hükümler (gayrimenkul satış bedeli üzerinden).492 SK (1) Yargı III/1-b

İhale satış bedeli (TL)

Satış bedelini girin

⚠ Bu (1) sayılı tarifede karar ve ilam harcıdır, tapuda ayrıca alınmaz. Sulh Hukuk'un satış müzekkeresi ile İcra Müdürlüğü ihalesi gerçekleşir, harç peşin alınır.

SADECE DS

⊞Birleştirme (Tevhit)

Birden fazla parselin tek parsele dönüştürülmesi. Tapu harcı YOK, sadece döner sermaye.(I) Tarife 2.3.1

Birleşen parsel sayısı (n)

Parsel sayısını girin

💡 Formül: (n−1) × 2.227 ₺. Yöresel katsayı uygulanmaz. Birleştirme sadece aynı malike ait, bitişik ve aynı vasıftaki parsellerde yapılabilir.

HARÇ MUAF

🛣Yola Terk / İhdas

İmar uygulaması sırasında yola, parka, yeşil alana terk edilen kısımlar harçtan muaf, sadece DS.3194 SK m.18 · (I) Tarife 2.11.2.1

Yola terk edilen alan (m²)

Yöresel Katsayı (YK)

Alanı ve YK girin

💡 Yola/parka terk işlemleri tapu harcından muaftır (kamu yararına devir). DS hesabı imar parsellerinde 1

Sınırlı Aynî Haklar ve Şerhler

İntifa, irtifak, ipotek, kira şerhi — her birinin tarifesi farklı. İpotekte bankalar harçtan muaf!

2/3 MATRAH × ‰ 20

👁İntifa Hakkı Tesisi (Bedelli)

İntifa hakkının bedel karşılığında kurulması — sadece intifa hakkı sahibinden alınır.492 SK (4) I/20-e · m.64

Emlak vergi değeri (TL)

Sözleşme bedeli (TL, varsa)

Değerleri girin

💡 Matrah alt sınırı: emlak değerinin 2/3'ü (kuru mülkiyetin 1/3 olduğu kabul edilir), üst sınır: emlak değerinin 2 katı. Sözleşme bedeli daha düşükse alt sınır esas alınır. Bedelsiz intifa = bağış (‰ 68,31).

‰ 20

🛤İrtifak Hakkı (Geçit, Mecra vs.)

Geçit, su, gaz, elektrik vs. irtifak hakkı tesisi — kat irtifakı hariç.492 SK (4) I/20-e

Tesis bedeli (TL)

Bedeli girin

💡 Tesis bedeli emlak vergi değerinin 2 katından fazla olamaz. Bedel düşükse alt sınır olarak 2/3 oran uygulanır. Sadece devir alandan alınır. Kat irtifakı bu kapsamda DEĞİLDİR — kat irtifakı tescili harçtan muaf, sadece DS var.

‰ 4,55

🏦İpotek Tesis Harcı

İpotek tesisi — bankalar bu işlemden tamamen muaftır!492 SK (4) I/7-a

Borç miktarı (TL)

İpotek alacaklısı

İşlem türü

Borç ve tip girin

💡 Bankalar tapu harcından muaf (5411 SK m.140 ve 6361 SK m.37). Krediyi alan vatandaş ödese dahi banka kendi adına bunu işletmez. Ama döner sermaye ücreti ödenir.

‰ 5,69 / ‰ 6,83

🔑Kira Sözleşmesi Şerhi

Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi — yıllık kira × süre üzerinden.492 SK (4) I/10

Aylık kira bedeli (TL)

Kira süresi (yıl)

Kira bilgilerini girin

💡 Matrah = aylık kira × 12 × süre (yıl). Süre belli değilse 1 yıllık kira × ‰ 6,83. Süresi olan/uzayanlarda ‰ 5,69. Etkisi büyük: Mülk satılsa bile kira sözleşmesi yeni alıcıyı bağlar (TBK 312).

SADECE DS

🏠Aile Konutu / Diğer Şerhler

Aile konutu, hisse hatası belirtmesi, devir kısıtlama şerhleri — harç maktu.TST m.49 · 492 SK (4) I/14

Şerh türü

Şerh türünü seçin

💡 Aile konutu şerhi tapu harcından muaf, sadece DS. Devir kısıtlaması, kullanım anlaşması (2024/6 Genelge) gibi şerhler için maktu harç. Terkin için de maktu.

‰ 22,77

📍Bağımsız ve Sürekli Hak Tesisi

Üst hakkı, kaynak hakkı gibi bağımsız ve sürekli irtifak haklarının tesisi.492 SK (4) I/12

Tesis bedeli (TL)

Bedeli girin

💡 Bedel emlak vergi değerinin 2 katından az olamaz. Üst hakkı (örn: arsa üstüne bina yapım hakkı) tipik örnek. Tesis süresi 30 yıl olduğunda tapu kütüğünde ayrı bir kütük sayfası açılır.

Düzeltme, Tashih ve Cins Değişikliği

Tapucuların son yıllarda en çok sıkıntı çektiği konu! Kişi kimlik düzeltmelerinde sahte evrak riskini biliyor musun? Hisse hatasında 2015/4 ve 2016/2 genelgeleri kritik.

2016/2 GENELGE

🪪Kişi Kimlik Bilgisi Düzeltme

Tapuda hatalı yazılmış ad, soyad, baba adı, TC no vb. kimlik bilgilerinin düzeltilmesi.TST m.74-75 · TKGM 2016/2

Hatanın kaynağı

Kaynak tipini seçin

⚠ SAHTE EVRAK ALARMI: Tapucuların son yıllarda en büyük baş ağrısı. Sahibi belli olmayan kişiler üzerinden dolandırıcılar sahte vekâlet, sahte kimlik düzenleme belgesi getiriyor. Müdür yardımcıları sicilde ad-soyad eşleştirmesinde TAKBİS-MERNİS uyumunu çift kontrol etmeli, tereddütte 2016/2 m.5 gereği başvuran ile fotoğraflı kimlik karşılaştırması yapılmalı.

2015/4 + 2016/2

📊Hisse Hatası Düzeltilmesi

TAKBİS ile tapu kütüğü arasındaki hisse uyumsuzlukları, kadastro hataları.TKGM 2015/4 (1766) · 2016/2 Genelge

Hata kaynağı

Kaynak tipini seçin

💡 Hisse toplamı 1/1'i sağlamayan sicil hatalarında öncelik düzeltmedir. Hatalı hisse üzerinde işlem (satış, ipotek) varsa hakkı etkilenenden yazılı muvafakat alınır, alınamazsa 2015/4 m.7 yolu uygulanır. Düzeltme YENİ yevmiye numarası ile yapılır.

2.371,80 ₺

🏗Cins Değişikliği

Tarla→bahçe, arsa→bina, vasıf değişikliği. Tapu harcı maktu, DS yüzölçüm bağımlı.492 SK (4) I/13-c · (I) Tarife 2.2

Cins değişikliği türü

Adet

Tip ve adet girin

💡 Tarımsal vasıflar arası geçişte (tarla→bahçe) İl/İlçe Tarım Müdürlüğü uygun görüş yazısı şart (5403 SK · TKGM 2023/5 m.18). Köy yerleşik alanı içinde 5403 SK uygulanmaz.

504,80 ₺

🗑Terkin İşlemleri

İpotek fekki, haciz kalkması, şerh terkini, irtifak/intifa terkini.492 SK (4) I/14

Terkin türü

Adet

Tipi ve değeri girin

💡 İntifa hakkı sahibinin ölümüyle terkinde sadece maktu (504,80 ₺). Ama ivazsız feragatte 3. kişi lehine ‰ 68,31. Mirasçıya feragatse 504,80 ₺.

TKGM Döner Sermaye Ücretleri

(I) sayılı Tarife Cetveli — 2026. İşlem ücreti = YK × 2.227 ₺ · İlave işlem ücreti = YK × 307 ₺. KDV dâhildir.

YK × 2.227

📜Tapu İşlem Ücreti

Satış, ipotek, taksim, irtifak, cins değişikliği vb. her tapu işlemi için.(I) Tarife 1.1 - 1.7

Yöresel Katsayı (YK)

İşlem türü

Adet

Yetki durumu

YK ve işlem türü seçin

💡 Yetki dışı/yurt dışı çarpanları işlem ücretine uygulanır. KKO (kontrol kuruluşu onayı) gerektiren işlemler için ek ücret olabilir.

+ 20.868 ₺

🌍Yabancı Edinim Ek Ücreti

Yabancı taraf olduğu devir borcu doğuran işlemlerde maktu ek.(I) Tarife 1.11

Taşınmaz / bağımsız bölüm sayısı

Esas DS ücreti (TL)

Adet ve esas ücret girin

⚠ Her taşınmaz için ayrı 20.868 ₺ ek alınır. Çift vatandaş Türkiye Cumhuriyeti uyruğunu öne çıkarırsa ek alınmaz.

YK × DİLİM

📐Aplikasyon DS

Yüzölçümüne göre kademeli. İmar parselinde tam, kadastroda %50, belediye dışı %25.(I) Tarife 2.1

Yüzölçüm (m²)

Yöresel Katsayı (YK)

Parsel türü

Yüzölçüm girin

💡 1.000 m²: 2.443 ₺ · 3.000 m²: 3.676 ₺ · 5.000 m²: 7.355 ₺ · büyük arazi kademeli artar (×YK).

3.108 ₺

⚖Mahkeme Kararı Tescili

Mahkeme kararı tescili (kadastro mahkemesi hariç) — kadastro müdürlüğünce.(I) Tarife 2.10

Karar adedi

Adet girin

⚠ Kadastro mahkemesi kararı tamamen ücretsizdir. Boşanma, miras, tapu iptal-tescil davası kararları bu kapsamda.

128 / 307 ₺

📄Belge Sureti / Kayıt Örneği

Tapu senedi/ipotek belgesi sureti veya TMK 1020 kayıt örneği.(I) Tarife 1.12, 1.13

Belge türü

Belge / sayfa adedi

Tür ve adet girin

💡 Tapu senedi sureti YK'ya bakılmaksızın maktu. Malik ve kütükte kayıtlı hak sahipleri için kayıt örneği DS ücretsizdir.

2.170 ₺

🔍Malvarlığı Araştırması

Yazılı belge (çek, senet, alacak, kira sözleşmesi, icra takip yazısı) ile yapılan araştırma.(I) Tarife 5.1

Araştırılan kişi sayısı

Kişi sayısını girin

💡 Kişi başına 2.170 ₺ maktu. Belgesiz araştırma (sadece şüphe) yapılmaz. Mahkeme/icra kararı varsa farklı.

Sen Muaf Olabilirsin!

Tapu harcı ve döner sermaye ücretinden tamamen veya kısmen muaf olduğun hâller. Müdür "muafiyetin yok" derse hangi maddeye dayandığını sor — şu kartlardaki dayanaklara güven!

TAM MUAFİYET

🚧 Kentsel Dönüşüm — İlk Satış

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı dönüşüm sürecinde yapılan ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesisi işlemleri tapu harcından muaftır. Hak sahibi malikler, müteahhit, en az 1 yıl kiracı veya sınırlı aynî hak sahipleri yararlanır.

Dayanak: 6306 SK m.7/9 · Danıştay VDDK 2022/2 E., 2022/7 K.

TAM MUAFİYET

🎖 Şehit / Gazi ve Yakınları

Şehitlerin dul ve yetimleri ile gazilerin kendileri ve eşleri, ilk konut ediniminde tapu harcından muaftır.

Dayanak: 492 SK Ek 17. madde · 2547 SK

SATICI MUAFİYETİ

🏛 Hazine / Kamu Satıcı

Hazine, belediye, kamu kurumu satıcı olduğunda satıcı tarafı muaftır. Alıcı sadece kendi payını (‰20) öder. Kamu satışlarında toplam harç ‰40 değil, ‰20'dir.

Dayanak: 4706 SK m.7 · 5018 SK · özel kanunlar

TAM MUAFİYET

🏗 Kamulaştırma

Kamu yararı için yapılan kamulaştırma sonucu tapu işlemlerinde harç ve döner sermaye alınmaz. İdare lehine ferağ ve tescillerde de geçerli.

Dayanak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.36

İPOTEK MUAFİYETİ

🏦 Banka İpoteği

Bankalar ipotek tesisi işleminde tapu harcından muaftır. Müşteri kredi kullanırken sadece döner sermaye ödenir, ‰4,55 harç YOK. Tüketici çoğu zaman bunu bilmediği için kandırılır.

Dayanak: 5411 SK m.140 · 6361 SK m.37

2002 SONRASI

💔 Boşanma — Edinilmiş Mal Devri

01.01.2002 sonrası evlilikte alınan mal, mahkeme kararı veya anlaşmalı boşanma protokolüyle eşler arası devrinde 1/2 hisse için harç MUAF (sadece 732 TL maktu — 13/c). Edinilmiş malda eşin payı ivaz sayılmaz.

Dayanak: 492 SK (4) I/13-c · TMK 202 · Yargıtay 2.HD 2019/206 E.

DS MUAFİYETİ

⚖ Kadastro Mahkemesi Kararı

Kadastro mahkemesi kararlarının tapuya tescilinde tapu müdürlüğü ayrıca DS tahsil etmez. Diğer mahkeme kararları için 3.108 ₺ alınır.

Dayanak: (I) Tarife 2.10 · 3402 sayılı Kadastro Kanunu

İNDİRİMLİ %50

🏢 Tacirler Arası İpotek

Ticaret sicilinde kayıtlı tacirler arası ipotek tesisinde harç %50 indirimli uygulanır (‰ 4,55 yerine ‰ 2,275). Belge ibrazı şart.

Dayanak: 6361 SK m.38 · 492 SK (4) I/7

İDARE MUAFİYETİ

🪪 İdareden Kaynaklı Düzeltme

TKGM personel hatası, TAKBİS veri girişi hatası, kadastro çalışmaları kaynaklı kimlik bilgisi/hisse hatası düzeltmeleri TAMAMEN ücretsizdir — harç + DS ikisi de muaf.

Dayanak: TKGM 2015/4 (1766) · 2016/2 Genelge · TST m.74-75

DS MUAFİYETİ

👤 Nüfus Resen Düzeltme

Nüfus müdürlüğü tarafından resen (kişinin kusuru olmaksızın) yapılan kimlik düzeltmeleri sonrasında tapuda yapılan kimlik bilgileri düzeltmesinde DS muaf.

Dayanak: TKGM 2016/2 Genelgesi

SADECE MAKTU

🛣 İmar Yola/Parka Terk

3194 SK m.18 imar parselasyonu sonucu yola, parka, yeşil alana terk edilen alan tapu harcından muaftır. Kamu yararına ivazsız devir.

Dayanak: 3194 SK m.18 · (I) Tarife 2.11.2.1

DİKKAT — MUAF DEĞİL!

⚠ Sıkça Karıştırılanlar

Engelli/yaşlı: Tapu harcı muafiyeti YOK (sadece ÖTV/MTV). Emekli/dul-yetim: Yok. Aile içi bağış: ‰68,31 tam (sadece veraset ve intikal vergisinde indirim). Mirasçılar arası ifraz (6/a): ‰22,77 — muaf değil. Üçüncü kişi alıcı kentsel dönüşümde: Muafiyet yok.

Önemli: Müdür "muafiyetin yok" derse hangi maddeye dayanıyor sor.

Tapu, kadastro, mevzuat... aklındakini sor, hemen cevaplayalım.

Doğru Adresi Bulalım

Pafta Dede

Kafamda Deli Sorular

Mevzuat Atölyesi

📚 Atölyenin Mevzuat Kütüphanesi

Hesap Tezgâhı

Satış ve Devir İşlemleri

₺Klasik Satış Harcı

🎁Bağış (Hibe)

🪞Çıplak Mülkiyet Satışı

💔Boşanma — Eşler Arası Devir

🚧Kentsel Dönüşüm — İlk Satış

🤝Ölünceye Kadar Bakma Akdi

İfraz, Taksim ve Aynı Cinsten Devir

⚖6/a — Mirasçılar Arası Aynen İfraz

📐6/b — İmar Parselasyonu Sonrası

🤲6/c — Müşterek Mülkiyet İfrazı

🏛3/b — Şuyu İzalesi (Mahkeme Satışı)

⊞Birleştirme (Tevhit)

🛣Yola Terk / İhdas

Sınırlı Aynî Haklar ve Şerhler

👁İntifa Hakkı Tesisi (Bedelli)

🛤İrtifak Hakkı (Geçit, Mecra vs.)

🏦İpotek Tesis Harcı

🔑Kira Sözleşmesi Şerhi

🏠Aile Konutu / Diğer Şerhler

📍Bağımsız ve Sürekli Hak Tesisi

Düzeltme, Tashih ve Cins Değişikliği

🪪Kişi Kimlik Bilgisi Düzeltme

📊Hisse Hatası Düzeltilmesi

🏗Cins Değişikliği

🗑Terkin İşlemleri

TKGM Döner Sermaye Ücretleri

📜Tapu İşlem Ücreti

🌍Yabancı Edinim Ek Ücreti

📐Aplikasyon DS

⚖Mahkeme Kararı Tescili

📄Belge Sureti / Kayıt Örneği

🔍Malvarlığı Araştırması

Sen Muaf Olabilirsin!

🚧 Kentsel Dönüşüm — İlk Satış

🎖 Şehit / Gazi ve Yakınları

🏛 Hazine / Kamu Satıcı

🏗 Kamulaştırma

🏦 Banka İpoteği

💔 Boşanma — Edinilmiş Mal Devri

⚖ Kadastro Mahkemesi Kararı

🏢 Tacirler Arası İpotek

🪪 İdareden Kaynaklı Düzeltme

👤 Nüfus Resen Düzeltme

🛣 İmar Yola/Parka Terk

⚠ Sıkça Karıştırılanlar

Yeni İçerik Ekle

Dilekçe Atölyesi — Avukat Aysel